秦皇島市民族路商住用地、六層商場和兩棟待建住宅

項目介紹

一、地理位置

河北省秦皇島市地理位置十分優越，是環渤海地區的重要城市。近兩年，秦皇島市的房地產業正在迅猛發展，帶動了秦皇島經濟的穩定增長。秦皇島市區70多萬人口，以及逐年增長的可支配收入，使得秦皇島的家裝、餐飲、娛樂等行業有著巨大的市場空間和前景。該項目的地理位置處于秦皇島市海港區交通主干道港城大街與民族路交叉路口，距市中心1公里，距火車站2公里，距機場5公里，距海邊2公里。該項目北側的四星級國貿飯店為港城大街的標志性建筑之一，西臨民族路規劃為直通海邊，有多路公交車站點，交通便利暢通，商場、銀行、酒店、住宅小區遍布四周，形成較好的商業氛圍。

二、項目狀況

該項目是由六個樓層商場和二棟待建住宅樓兩組構成。

第一組：商場部分

商用部分是由地下一層、地面五層構成的6個經營樓層組成，現為國貿家世紀建材家居城，是集家居、建材、裝飾為一體的綜合性大型商場。主體于2004年7月竣工，商場總參考建筑面積為19000平方米，其中一至五層房產總參考建筑面積為15634平方米，鋼筋混凝土結構，設計用途為商業，地下室一層的參考建筑面積3404平方米。土地面積為其房產對應的土地使用權面積，用途為商業用地，使用權類型為出讓，登記日期為2008年11月，終止日期為2042年2月。

該房產建筑風格大氣現代、設計潔簡大方；墻磚、幕墻設計合理；設有中央空調、自動扶梯、貨運電梯；配有完善的消防、監控、通訊系統；有專門的物業管理系統，對商場內的供水、供暖、供電、通訊、衛生、保安等實行高效的智能化管理，為經營者及消費者打造一個舒適的現代購物環境。成交后即可營業經營使用，給買受人節省了資金；建筑年代較新、建筑面積大、布局合理，為后期的施工和改造提供了堅實的基礎。由于商場現有約30余商戶正在租賃經營，拍賣成交即可獲得租賃收益。

該房產以其舒適的環境及綜合完善的功能將成為秦皇島市又一個新的商品旺地。

項目定位建議：　

(1)、裝飾、裝修商場。隨著國家相應政策的出臺，房地產價格的調整，經濟的復蘇，房產的銷量會逐漸上升，裝飾、裝修行業仍存有很好的發展前景。

(2)、包含有商場、公寓、酒店、寫字樓為一體的城市綜合體項目。

(3)、以大中型超市、服裝鞋帽、小家電為主的綜合性商場。

(4)、具有一定規模的專業性商品批發商城等。

第二組：兩棟待建住宅部分

原設計為A、B兩座住宅樓，各12層，現已建成鋼混框架兩層。原設計建筑面積約19000平方米,南北朝向。土地性質為出讓住宅用地，登記日期為2008年11月，終止日期為2072年2月。

項目定位建議：

在建工程按照投資方向和現狀用途可以設定是住宅(公寓)，根據對目前周邊公寓住宅市場價值的調查，續建后的增值空間非常明顯。

整體參考價為：7200萬元。

公司地址:秦皇島市海港區迎賓路69號香格里中心13層

聯系電話：0335-3227333 13633355527 傳 真：0335-3225444 聯系人：宋小姐

E-mail:jxpm123@sina.com http://www.jxpm.net.cn

河北價信拍賣有限責任公司

附：該項目的投資規模和投資收益分析

“秦皇島市民族路商住用地、六層商場和兩棟待建住宅樓”項目

投資規模和投資收益分析

我公司受有關單位委托，對“秦皇島市民族路商住用地、六層商場和兩棟待建住宅樓”進行公開拍賣。現對投資規模和投資收益分析如下，供投資人參考：

一、項目投資規模

1、概況

該項目包括地下一層和地上五層，共計六層商業用房，總參考建筑面積19000余平方米。五層以上為兩幢十二層的公寓式住宅樓，總參考建筑面積19000余平方米，現已建成兩層框架。

2、投資預算

項目總投資約為7500萬元左右，付款期限為一個月左右。投資人獲得該項目后，在短時間內即可辦理房地產的過戶變更手續。辦理過戶時的稅費約為700萬元左右(含契稅、營業稅、土地增值稅等)，合計投資8200萬元左右。

3、投資策略

辦結過戶手續后可進行兩方面的工作：

(1)、對商場進行分層銷售，售價約為6000－8000元／?O,銷售收入約為1.3億元左右。由于商場現有約30余商戶正在租賃經營，拍賣成交即可獲得租賃收益。

(2)、對商場進行評估，按現有標的條件評估值約為1.2億元。到銀行抵押貸款，依據現行銀行貸款政策，按評估值70％發放貸款即可獲得融資8400萬元左右。

(3)、五層以上為待建的兩幢十二層公寓，擬建面積約19000平方米。按現房地產銷售行情計算，銷售均價約為4000元／?O左右，銷售收入為7600萬元，減去成本投入約為3800萬元(按高層公寓建筑成本約為2000元／?O左右計算)，故公寓收益約為3800萬元。

二、項目投資總收益

銷售收入：13000萬元＋7600萬元＝20600萬元

成本投入：7500萬元＋700萬元＋3800萬元＝12000萬元

投資收益：20600萬元－12000萬元＝8600萬元

綜上所述，由于交清全部價款并辦理過戶手續后即可獲得融資，占用資金的周期約為一個月左右，甚至更短，故該項目投資風險較少。

以上投資分析僅為個人觀點，不作為參與競買的依據，敬請投資人理性分析，謹慎投資！

注：有意者請攜帶相關證件，交付保證金(整體保證金人民幣800萬元；第一組標的保證金人民幣600萬元；第二組標的保證金人民幣200萬元)，辦理競買手續。

聯系電話：0335-3227333 13633355527 聯系人：宋小姐